Právní služby
Právo nemovitostí
Prodávající čeká na peníze, kupující na zápis v katastru. Kupní, darovací a směnné smlouvy, nájemní i podnájemní smlouvy a spory z nich, vypořádání spoluvlastnictví.
Kdy se ozvat
- kupujete nebo prodáváte byt, dům či pozemek
- nájemník neplatí nebo vám přišla výpověď z nájmu
- chcete vypořádat spoluvlastnictví nebo řešíte věcné břemeno
Rozsah služby
S čím pomůžeme
- Prověření právního stavu nemovitosti v katastru
- Kupní, darovací, směnné a zástavní smlouvy, rezervační smlouvy
- Advokátní úschova kupní ceny
- Nájemní, podnájemní a pachtovní smlouvy, výpovědi a vyklizení
- Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
- Zastoupení před katastrálním a stavebním úřadem
- Soudní spory o nemovitosti a z nájmu
Podrobněji
Kupní cena v úschově, dokud katastr nezapíše nového vlastníka
Před koupí prověříme nemovitost v katastru: zástavy, věcná břemena, exekuce, probíhající řízení. Kupní smlouvu napíšeme nebo zkontrolujeme a kupní cenu podržíme v advokátní úschově, dokud katastr nezapíše nového vlastníka. Prodávající dostane peníze, kupující nemovitost – ani jeden nenese riziko druhého.
Pronajímatelům připravujeme nájemní smlouvy a pomáháme s výpovědí, vymáháním dlužného nájemného a vyklizením; nájemcům s obranou proti neplatné výpovědi. Vypořádáváme spoluvlastnictví a zastupujeme klienty před katastrálním i stavebním úřadem. Mezi našimi klienty jsou společenství vlastníků, bytová družstva, realitní kanceláře i stavební firmy.
Kontrola
Co na dokumentech hledáme jako první
Projděte si to sami dřív, než zvednete telefon. U každé otázky je napsané, co z odpovědi plyne.
Obsahuje výpověď z nájmu poučení o tom, že se nájemce může obrátit na soud, a do kdy?
Pronajímatel musí nájemce poučit o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem; chybí-li toto poučení, je výpověď neplatná. Nejvyšší soud ve věci sp. zn. 26 Cdo 2029/2023 dovodil, že součástí poučení musí být i lhůta, ve které má nájemce žalobu podat. Návrh soudu lze podat do dvou měsíců ode dne, kdy výpověď nájemci došla (§ 2290 občanského zákoníku), a námitka zaslaná pronajímateli ho nenahrazuje.
Podrobně v poradněJe to výpověď bez výpovědní doby – a předcházela jí výzva k nápravě?
Pronajímatel musí nájemce ještě před doručením takové výpovědi vyzvat, aby v přiměřené době odstranil závadné chování nebo protiprávní stav, a ve výpovědi uvést, v čem zvlášť závažné porušení spatřuje. Bez toho se k výpovědi nepřihlíží (§ 2291 odst. 3 občanského zákoníku). Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4249/2016 jde o hmotněprávní podmínku výpovědi; výzva nemusí být písemná, musí ale popsat závadné chování nebo protiprávní stav a stanovit nájemci přiměřenou dobu k nápravě.
Podáváte žalobu na vyklizení – odešla nájemci písemná výzva k vyklizení nejméně 14 dnů předem?
Bez výzvy odeslané nejméně 14 dnů před podáním žaloby nemůže soud vydat rozkaz k vyklizení, který od 1. ledna 2026 umožňuje § 175a občanského soudního řádu (zavedený zákonem č. 176/2025 Sb.); projednání běžné žaloby na vyklizení to samo o sobě nevylučuje. Nájemce má po doručení rozkazu 15 dnů na vyklizení nebo na podání odporu a vedle toho třicetidenní lhůtu ke kvalifikované výzvě k vyjádření (§ 175a odst. 3 občanského soudního řádu).
Podrobně v poradněKolik podle nájemní smlouvy činí jistota a je vedle ní sjednána i smluvní pokuta?
Souhrn jistoty a smluvní pokuty nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného; k ujednání v rozsahu nad tuto hranici se nepřihlíží (§ 2235 občanského zákoníku). Jistota se vrací při skončení nájmu a pronajímatel si proti ní může započíst jen pohledávky, které mu nájemce z nájmu skutečně dluží (§ 2254 odst. 2 občanského zákoníku).
Podrobně v poradněNabízí vám druhý spoluvlastník odkup podílu – počítá cenu z hodnoty celé nemovitosti, nebo z ceny samotného podílu?
Přikáže-li soud nemovitost jednomu ze spoluvlastníků, určí přiměřenou náhradu zásadně podle velikosti podílu z obvyklé ceny celé nemovitosti v době rozhodování, nikoli podle nižší ceny, za kterou by se menšinový podíl prodával samostatně (Nejvyšší soud sp. zn. 22 Cdo 4556/2018 a 22 Cdo 1627/2024). Investice do nemovitosti ani to, kdo ji dosud užíval, se úpravou ceny podílu neřeší – vypořádávají se zvlášť jako vzájemné pohledávky a dluhy související se společnou věcí (§ 1148 občanského zákoníku).
Podrobně v poradně
Časté dotazy
Na co se v této oblasti ptáte
Do kdy má pronajímatel vrátit kauci a náleží z ní nájemci úrok?
Jistota se vrací při skončení nájmu a pronajímatel si proti ní může započíst pohledávky, které mu nájemce z nájmu skutečně dluží (§ 2254 odst. 2 občanského zákoníku). Splatnost se obecně neodkládá až na dodatečnou výzvu nájemce ani na budoucí roční vyúčtování služeb; případné smluvní ujednání je nutné posoudit samostatně. Nájemce má navíc právo na úrok z jistoty za dobu od jejího poskytnutí, a to alespoň ve výši zákonné sazby, i když to smlouva výslovně neřeší – pro její výši je relevantní § 1802 občanského zákoníku, ne sazba úroku z prodlení.
Nájemce po skončení nájmu byt nevyklidil. Můžu vyměnit zámky nebo odpojit energie?
Ne. Svépomocné vystěhování, výměna zámků nebo odpojení energií jsou riziková a mohou vést k vlastní odpovědnosti pronajímatele. Vyklizení musí proběhnout na základě exekučního titulu: rozkazu k vyklizení, rozsudku, případně notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti (§ 71b notářského řádu), pokud jej nájemce podepsal a je v něm zahrnuta i povinnost byt vyklidit.
Druhý spoluvlastník o nemovitosti odmítá jednat. Můžu být nucen ve spoluvlastnictví zůstat?
Ne. Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat proti své vůli a kterýkoli spoluvlastník se může domáhat jeho zrušení – dohodou všech, nebo žalobou u soudu. Soud věc přednostně rozdělí, je-li to možné a nesníží-li se tím podstatně její hodnota (§ 1144 občanského zákoníku); není-li rozdělení dobře možné, přikáže ji za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, a pokud o ni nikdo nestojí nebo ten, kdo ji chce, není schopen náhradu zaplatit, nařídí prodej ve veřejné dražbě (§ 1147). Žalobu ale může zamítnout, žádá-li se zrušení v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků (§ 1140 odst. 2).
Z poradny
Články k této oblasti
Dotaz
Napište nám k této službě
Krátce popište, co se stalo, a přiložte dokumenty, kterých se věc týká. E-mail se otevře s předmětem „Právo nemovitostí“, takže hned víme, do které oblasti dotaz patří. Pokud vám běží lhůta, raději zavolejte.
Konzultace je placená, hodinová sazba je 3 200 Kč bez DPH. U vymezených úkonů se lze domluvit na pevné odměně – podrobnosti v ceníku.
Citlivé dokumenty přijmeme i datovou schránkou 2hkhz9n. S údaji ve zprávě nakládáme podle zásad ochrany osobních údajů.